REITs - eine eigene Asset-Klasse für die Immobilienanlage

Hinter dem Buchstabenkürzel REITs –Real Estate Investment Trusts – verbirgt sich eine für deutsche Investoren neue Anlageklasse: börsennotierte, in der Immobilienbranche tätige Aktiengesellschaften. Die vorherrschenden Geschäftszwecke dieser Unternehmen können Erwerb und Veräußerung, Vermietung oder Verpachtung, Verwaltung oder reine Finanzierung von Immobilien sein.

Doch allein das macht ein Immobilienunternehmen noch nicht zu einem REIT. Das Außergewöhnliche an dieser Anlagegattung sind die steuerlichen und anlagebedingten Besonderheiten. So unterliegen REITs besonderen steuerlichen Vergünstigungen, abhängig von der Steuergesetzgebung des jeweiligen Heimatlandes der REIT-Aktiengesellschaft. Im Gegenzug müssen die Unternehmen dafür einige staatliche Auflagen erfüllen. Die für Anleger zunächst wichtigste: Der überwiegende Teil der Erträge muss an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Die genaue Mindestausschüttungsquote ist von Land zu Land unterschiedlich. In den USA beispielsweise liegt sie bei 90 Prozent.

Einige Mindestausschüttungsquoten:

• USA: 90%
• Australien: 100%
• Japan: 90%
• Belgien: 80% aus Vermietung und 50% aus Veräußerung
• Frankreich: 85% aus Vermietung und 50% aus Veräußerung.

Es gibt drei unterschiedliche Typen von REITs, je nach Geschäftstätigkeit der Unternehmen. REITs, die Immobilien besitzen und/oder vertreiben werden im anglosächsischen Raum Equity-REITs genannt. Diese Unternehmen ziehen ihre Erträge fast ausschließlich aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien. Die zweite Gruppe befasst sich dagegen mit der Finanzierung. Diese Unternehmen legen nicht direkt in Immobilien an, sondern vergeben Darlehen an Immobilienprojekte oder investieren in besicherte Hypotheken. Hybrid-REITs sind eine Mischung der beiden Tätigkeitsbereiche.

REITs lassen sich auch nach den Sektoren unterscheiden. Es gibt diese Anlageform mittlerweile weltweit in 19 Ländern, u.a. in den USA, Kanada, Japan, Frankreich und Belgien. In Großbritannien steht wie in Deutschland die Einführung kurz bevor. In ihrer grundsätzlichen Form sind die REITs einander ähnlich. Sie unterscheiden sich zum Beispiel in der Höhe der Ausschüttung, in der Mindestanforderung der Investitionen in Immobilienbesitz und sind natürlich den jeweiligen geltenden Steuergesetzen angepasst. Die geplante deutsche Ausgestaltung der REITs wird als G-REIT – German Real Estate Investment Trust – bezeichnet.

Eine REIT-Aktiengesellschaft ist von bestimmten Steuern befreit. Unternehmen, die ihren Immobilienbesitz an REITs veräußern, genießen deshalb Steuervergünstigungen und können unter diesen Bedingungen ihre Liquidität erhöhen. Doch wo liegen die Vorteile für Anleger?

• Transparante, leicht handelbare Immobilienanlage
  Investitionen in REITs verbinden die Vorteile der Aktienanlage – der Anteilsschein ist leicht wieder an der Börse zu verkaufen – mit der Stabilität eines Immobilieninvestments. Die Erträge bei REITs stammen aus langfristig vereinbarten Mieteinnahmen oder Zinszahlungen. Lässt man die persönliche steuerliche Situation des Anlegers außer Acht, ist die Investition in Bezug auf ihr Auszahlungsprofil vergleichbar mit Direktinvestments in eine Immobilie. Insofern dienen REITs zur Portfoliodiversifizierung.
• Hohe Dividendenausschüttung
  Die bezahlte Dividende fällt im Vergleich zu herkömmlichen Aktien hoch aus, denn durch die steuerlichen Vergünstigungen fließen dem Unternehmen höhere Erträge zu. Außerdem ist für REITs eine Mindestausschüttung vorgeschrieben.

Der wesentliche Unterschied zu börsennotierten Immobiliengesellschaften liegt in der Mindestausschüttung, die bei den reinen Immobilienaktien nicht besteht. Auch der steuerliche Aspekt bevorzugt REITs gegenüber Fonds und Immobiliengesellschaften, die sowohl auf der Gesellschaftsebene als auch der Anlegerebene besteuert werden.

Gegenüber offenen Immobilienfonds haben REITs den Vorteil, dass die Gesellschaften bei massiven Abflüssen von Geld nicht ihre Immobilien – womöglich unter Wert – verkaufen müssen. REITs werden wie Aktien gehandelt, wenn Anleger ihre Anteile verkaufen, wirkt sich dies nicht auf das Portfolio der Gesellschaft aus, sondern lediglich auf den Aktienkurs.

Steuerlich werden REITs bis jetzt noch wie Aktien behandelt. Das heißt, dass Investoren ihre Einkünfte aus REITs-Investments nur zur Hälfte (nach Abzug der Freibeträge) versteuern müssen. Kursanstiege in den Aktien bleiben sogar ganz steuerfrei, wenn die Anteilsscheine über die Spekulationsfrist von einem Jahr hinaus gehalten werden.

Doch die Regierung dreht bereits an der Steuerschraube: Das derzeit gültige Halbeinkünfteverfahren für Dividenden und Spekulationsgewinne wird voraussichtlich gestrichen. Außerdem fällt auch die Kapitalertragssteuer an. Eines sollten Anleger auf alle Fälle bedenken: Sie dürfen sich von einer vermeintlichen Sicherheit des indirekten Immobilieninvestments nicht täuschen lassen. Wie bei einer Aktie hängt die Wertentwicklung des REIT von vielen Faktoren ab: dem Marktumfeld, der Qualität des Managements oder der allgemeinen Börsensituation.

In den USA gibt es REITs seit 1960. Sie wurden unter anderem eingeführt, um Kleinanlegern Zugang zu einem sicheren Immobilieninvestment zu ermöglichen. Heute sind rund 200 REITs an der New Yorker Börse notiert.

Die Rendite eines Immobilien-Investments muss nicht mager ausfallen. Von 1971 bis 2003 lag die durchschnittliche jährliche Rendite von Equity-REITs in den USA bei 13 Prozent. Der Dow Jones Industrial legte im gleichen Zeitraum um etwa acht Prozent jährlich zu.

Die Wertentwicklung von Immobilienunternehmen in Europa und den USA lässt sich anhand verschiedener Indizes nachvollziehen. So beschreibt der EPRA-Index, der von der European Public Real Estate Association aufgestellt und an der Börse London berechnet wird, die Performance der größten europäischen börsennotierten Immobiliengesellschaften, die hohe Ausschüttungen aufweisen. Die NAREIT – National Association of Real Estate Investment Trust – ist das amerikanische Pendant zur EPRA.

Weltweit gibt es REITs in 19 Ländern, vier, in denen REITs-ähnliche Strukturen bestehen. Die ältesten sind die USA (1960), Niederlande (1969) und Australien (1985). Die meisten REITs-Strukturen wurden in den Anfangsjahren des 21. Jahrhunderts.