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Deutscher Immobilien-Investmentmarkt respektabel gestartet -

Grundsätzliches Investorenvertrauen in den deutschen Markt

Frankfurt (ots) - Die Corona-Pandemie bestimmt auch zum Jahresauftakt das

gesellschaftliche, politische und wirtschaftliche Leben in Deutschland. Daneben

beschäftigen sich aber die Akteure in der (Finanz-)Wirtschaft intensiver denn je

mit zwei Themen, um für eine Nach-Corona-Zeit gerüstet zu sein: Nachhaltigkeit

und Inflation. Laut Google Trend hat sich die Suchanzahl nach den Schlagwörtern

Nachhaltigkeit oder ESG seit 2016 in Deutschland bis heute verdoppelt und bei

Inflation ist vor allem seit Mitte 2020 ein stetiger Trend nach oben zu

beobachten.

Mit dem Green Deal, der ESG-Offenlegungsverordnung (SFDR) und der EU-Taxonomie

hat die Europäische Union Regelwerke erarbeitet, deren Ziel es ist, die

Kapitalströme in der EU in ökologisch nachhaltige wirtschaftliche Aktivitäten zu

lenken. Investments nach ESG-Kriterien, worunter auch die Investition in

nachhaltige Immobilien zählt, wird aber nicht mehr primär nur aus gesetzlicher

Verpflichtung oder sozialer Verantwortung angestrebt, sondern weil es sich auch

finanziell lohnt. Der Vergleich eines ESG-Aktien-Index mit einem Pendant-Index

ohne ESG-Bestandteile zeigt, dass der ESG-Index in einem Zeitraum von 156

Monaten den Pendant-Index ohne ESG-Bestandteile um 7,9 Prozent übertrifft.

Hierbei wurde der "MSCI ACWI ESG Leaders Index" mit dem "MSCI ACWI Index"

verglichen. Ferner zeigt eine Studie von Morningstar einen deutlichen Anstieg

der nachhaltigen Vermögenswerte in den letzten Jahren. Demnach sind diese in

Europa um 52 Prozent auf 1,1 Billionen Euro zum Dezember 2020 gestiegen.

Ebenfalls wurde ein Anstieg der neuen Zuflüsse auf 233 Milliarden Euro

vermeldet. Der Zufluss im Jahr 2020 war damit doppelt so hoch wie 2019. "Zwar

fließt lediglich ein kleiner Teil davon in den Immobilienmarkt, unter der

Annahme einer Allokation von 10 Prozent würde sich aber bereits ein Zufluss in

Höhe von 23,3 Milliarden Euro ergeben", so Jan Eckert , Head of Capital Markets

JLL Germany, Austria, Switzerland.

Helge Scheunemann , Head of Research JLL Germany, ergänzt: "Während

Nachhaltigkeit als Mega-Trend einzustufen ist, entfachen sich Diskussionen rund

um das Thema Inflation erst in den letzten Monaten. Seit Jahresbeginn haben sich

die Verbraucherpreise in Deutschland und in der Euro-Zone verteuert, wenngleich

die Inflationsrate weiterhin niedrig ist. Gepaart mit Zinsanstiegen in den USA

und bei Bundesanleihen hat das bei dem ein oder anderen Immobilieninvestor

dennoch für Unruhe gesorgt. Die Inflation kehrt vermutlich nicht dauerhaft

zurück, aber wir sollten uns auf eine vorübergehende Steigerung auf 2-3 Prozent

einstellen. Laut Consensus Economics sollen die Preise bereits 2022 wieder auf

1,6 Prozent sinken. Nach Jahren kaum messbarer Inflation sind das

Steigerungsraten, die in etwa das Preisziel der EZB widerspiegeln. Erst wenn

Preise und auch Zinsen wieder signifikant und nachhaltig steigen, würde das die

Nachfrage nach Immobilien beeinflussen. Andererseits sind Mietverträge häufig an

die Inflation gekoppelt, so dass mit steigender Inflation dann auch die Mieten

anziehen würden."

Transaktionsvolumen im Jahresvergleich im Minus - aber differenzierte

Betrachtung notwendig

Im Vergleich zum ersten Quartal 2020, das noch völlig pandemieunbelastet über

die Bühne ging, fällt das Ergebnis des Jahresauftakts 2021 mit 16,5 Mrd. Euro

(inkl. Living)[1] eher bescheiden, aber umständehalber noch respektabel aus.

Keine Überraschung also, aber ein Rückgang von 41 Prozent ist natürlich eine

deutliche Reaktion. Allerdings: relevanter für die Beurteilung der Marktlage ist

der Vergleich mit den vorangegangenen drei Quartalen und Jahren. Immerhin bewegt

sich das aktuelle Transaktionsvolumen oberhalb des zweiten und dritten Quartals

und nur dreimal in den letzten sechs Jahren startete der Investmentmarkt besser:

2020, 2018 und 2015. "Die nächsten Wochen werden entscheidend dafür sein, ob der

Investmentmarkt einen nachhaltigen Erholungspfad einschlägt. Denn sollten bis

dahin Verkaufsopportunitäten nicht angeschoben worden sein, dürfte es angesichts

der insgesamt länger dauernden Verhandlungen schwer sein, eine Transaktion noch

in diesem Jahr erfolgreich abzuschließen. Eine hohe Aktivität bei der Vergabe

von Verkaufsmandaten an Immobilienberater ist jedenfalls zu spüren und spricht

auch dafür, dass Investoren das grundsätzliche Vertrauen in den deutschen Markt

nicht verloren haben und dass sie an eine Belebung der Vermietungsmärkte im

weiteren Jahresverlauf als fundamentale Stütze glauben. Darüber hinaus

versprechen sich Eigentümer nach wie vor, hohe Erlöse aus Verkaufsprozessen

erzielen zu können", erklärt Jan Eckert .

Was aktuell fehlt, sind großvolumige Transaktionen und auch Portfolios. Nur zehn

Transaktionen jenseits der 200-Mio.-Euro-Marke konnten registriert werden. Im

Gegensatz dazu war eine außergewöhnliche Dynamik im kleinen und mittleren

Segment zu spüren. Bei Portfolios lag der Rückgang des Transaktionsvolumens im

Jahresvergleich bei 62 Prozent, während Einzeltransaktionen nur ein Minus von 7

Prozent aufwiesen.

Living dominiert - Büroinvestments schwach - Hotels mit bemerkenswertem

Quartalsergebnis

Die vier größten und acht der zehn größten Transaktionen des Quartals waren

allesamt Verkäufe von Wohnportfolios bzw. Pflege- oder Seniorenheimen. So

verwundert es nicht, dass das Segment Living mit knapp 7,6 Mrd. Euro über 45

Prozent des Quartalsergebnisses auf sich verbuchte. Mit deutlichem Abstand

folgen Büroimmobilien mit einem Anteil von 24 Prozent (3,9 Mrd. Euro).

"Nach dem Endspurt in den letzten Wochen des vergangenen Jahres nutzten viele

Büroinvestoren den Jahresbeginn, um die Marktentwicklungen und ihre jeweiligen

Investmentstrategien zu sondieren. Und als nicht unbedeutend erweisen sich die

nach wie vor geltenden Reisebeschränkungen in Folge der erneut ansteigenden

Infektionszahlen - ein Handicap gerade für ausländische Investoren. Vor diesem

Hintergrund fallen aktuell potenzielle Käufer vor allem aus dem asiatischen Raum

aus", kommentiert Jan Eckert . Und Helge Scheunemann ergänzt: "So zeigt diese

Statistik denn auch keinesfalls den Abgesang der Büroimmobilie als

Investmentprodukt. Wertstabile Objekte mit langlaufenden Mietverträgen und mit

Mietern aus Branchen, die von der Pandemie nicht betroffen sind, zum Beispiel

die Öffentliche Hand, sind nach wie vor begehrt. Und mit der zu erwartenden

sukzessiven Rückkehr von Unternehmen in ihre Büros sind wir sicher, dass diese

Assetklasse zu gewohnter Stärke zurückfinden wird."

Ein Volumen von über 1,5 Mrd. Euro können einzelhandelsgenutzte Immobilien

verzeichnen. Neben dem Erfolgskurs lebensmittelgeankerter Fachmärkte,

Nahversorgungszentren sowie Supermärkten und Discounter, die mit deutlich über

60 Prozent das Gros dieser Assetklasse ausmachen, wurden auch einige

innerstädtische Geschäftshäuser und größere Fachmarktzentren gehandelt.

Insgesamt machen einzelhandelsgenutzte Immobilien nach wie vor nur einen Anteil

von 9 Prozent am Gesamtvolumen aus. "Dennoch sehen wir eine leicht erhöhte

Nachfrage nach gut vermieteten innerstädtischen Handelsimmobilien. Das

Gesamtpaket aus Mieterbonität, Mietvertragslaufzeiten und Preis muss allerdings

stimmen", erklärt Scheunemann . Leicht übertroffen wurde das Transaktionsvolumen

im Einzelhandel von den Logistikimmobilien: 1,7 Mrd. Euro entsprechen einem

Anteil von 10 Prozent. Scheunemann: "Stabilität auf hohem Niveau, so lässt sich

die Lage hier zusammenfassen. Über eine mangelnde Nachfrage können sich

Verkäufer nicht beklagen, allerdings gibt es aktuell immer noch zu wenig

adäquates Produkt für interessierte Käufer."

Last but not least konnte für die Hotelimmobilien mit über einer halben

Milliarde Euro das beste Quartalsergebnis nach dem starken Jahresauftakt 2020

erzielt werden.

Transaktionsvolumen in den Big 7 sinkt, große Transaktionen fehlen

Sozusagen "in line" mit der Marktentwicklung insgesamt sank das

Transaktionsvolumen in den Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,

München, Köln und Stuttgart) im 12-Monatsvergleich in der Aggregation um 42

Prozent auf rund 6,7 Mrd. Euro. Innerhalb der Big 7 schwankt das Minus zwischen

62 Prozent in Düsseldorf (auf rund 460 Mio. Euro) und "nur" einem Minus von

einem Drittel in Köln (310 Mio. Euro).

"Ist das Glas damit nun halb leer oder halb voll? Eindeutig lässt sich das im

Augenblick nicht beantworten. Gerade in den Big 7 macht sich das Fehlen der

Großabschlüsse besonders bemerkbar. Da sich aber einige großvolumige

Transaktionen im Vermarktungsprozess befinden, gehen wir von einer deutlichen

Belebung im weiteren Jahresverlauf aus. Vor allem in diesen (Corona-)Zeiten sind

die ersten drei Monate noch kein echter Gradmesser für die Investmentdynamik der

deutschen Metropolen", kommentiert Helge Scheunemann.

Auch außerhalb der etablierten Hochburgen hat sich keine grundlegende Änderung

ergeben. Mit rund 9,8 Mrd. Euro flossen fast 60 Prozent des gesamtdeutschen

Transaktionsvolumens in andere Städte und Regionen. Damit ist der Anteil im

Vergleich mit den letzten Quartalen relativ konstant.

Spitzenrenditen nahezu überall stabil, weitere Kompression bei Logistik und Büro

erwartet

Fast keine Bewegung gibt es bei den Spitzenrenditen. Das "fast" bezieht sich nur

auf Fachmarktzentren, deren Spitzenrenditen nach wie vor weiter nach unten

zeigen. Um zehn Basispunkte auf aktuell 3,80 Prozent haben sich solche Produkte

verteuert. Wesentlich dabei ist nach wie vor, dass das Gros der Mieteinnahmen

von einem Nutzer aus dem Lebensmittelsegment stammt. Hierzu passt, dass auch die

Renditen für Supermärkte und Discounter noch weiter gesunken sind, um 10

Basispunkte auf aktuell 3,9 Prozent für Supermärkte und auf 4,5 Prozent für

Discounter. Die Renditen aller übrigen Nutzungsarten sind auf ihrem jeweiligen

Vorquartalsniveau geblieben. "Die aktuell noch sehr verhaltene Aktivität am

Investmentmarkt lässt keine eindeutige Richtung erkennen. Es dürfte aber klar

sein, dass es für nachgefragte Spitzenprodukte vor allem im Logistikbereich,

aber auch bei ausgewählten Büroimmobilien sicherlich nicht günstiger werden

wird. Auch der leichte Zinsanstieg zu Beginn des Jahres wird bei weitem nicht

ausreichen, Aufwärtsdruck auf die Renditen zu entfachen", so Helge Scheunemann .

Und der Researchchef ergänzt: "Vor dem Hintergrund einer sich belebenden

Nachfrage erwarten wir bis Ende des Jahres eine Renditekompression bei

Büroimmobilien um zehn Basispunkte auf dann 2,71 Prozent, für Logistikprodukte

sehen wir sogar eine Reduzierung um weitere 20 Basispunkte auf dann 3,15 Prozent

für die Regionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München sowie auf

3,25 Prozent für Köln und Stuttgart. Die Pandemie in Verbindung mit einem

tiefgreifenden Strukturwandel hat die Renditen für Shopping Center im letzten

Jahr ansteigen lassen. Noch fehlt die klare Perspektive, wann Center ihre Tore

für Kunden wieder öffnen und Betreiber ihre Mieterträge stabilisieren können.

Auch deshalb gehen wir davon aus, dass sich die Renditen im Jahresverlauf weiter

nach oben entwickeln werden, Ende Dezember sollten dann 5,0 Prozent erreicht

werden", erläutert Helge Scheunemann .

Jan Eckert abschließend: "2021 wird für alle Akteure des Investmentmarktes ein

herausforderndes und spannendes Jahr werden. Core-Produkte stehen traditionell

in Krisenzeiten im Fokus, wir sehen aber darüber hinaus durchaus Interesse von

Käufern an risikoreicheren Core Plus- oder Value Add - Produkten. Investoren

glauben an einen Re-Start der Vermietungsmärkte, das Anspringen der Nutzermärkte

ist aber auch Voraussetzung für Finanzierung und die Preisfindung riskanterer

Immobilieninvestments. Darüber hinaus gilt es, die Trends wie Reduzierung der

CO2-Emissionen, flexible Arbeitsplatzmodelle, Anstieg des

E-Commerce/Omnichannel, sowie die ins Zentrum gerückten Bedürfnisse der

Arbeitnehmer wie Sicherheit, Gesundheit und Well-Being zu antizipieren und in

die Investitionsentscheidungen einzubetten. Hier werden sich neue Opportunitäten

ergeben, so dass wir aus heutiger Sicht mit einem Transaktionsvolumen für das

Gesamtjahr von rund 80 Mrd. Euro rechnen."

[1] Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und

Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte

Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und

Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung, Verkauf von

Unternehmensanteilen (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen,

Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken

Pressekontakt:

Dorothea Koch, Tel. +49 (0)69 2003 1007, mailto:dorothea.koch@eu.jll.com

Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/62984/4883764

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