REITs – eine eigene Klasse für die Immobilienanlage

Das Buchstabenkürzel REITs – Real Estate Investment Trusts – steht für börsennotierte, in der Immobilienbranche tätige Aktiengesellschaften. Durch die speziellen Anforderungen an Gewinnvervendung und steuerliche Sonderbehandlung kommen REITs einem direkten Immobilieninvest in ihrem Chancen- und Risikoprofil sehr nahe. 

REITs sind eine weltweit in vielen Ländern anerkannte Form der indirekten Immobilienanlage. Die vorherrschenden Geschäftszwecke von REITs können Erwerb und Veräußerung, Vermietung oder Verpachtung, Verwaltung oder reine Finanzierung von Immobilien sein. Doch allein das macht ein Immobilienunternehmen noch nicht zu einem REIT. Das Außergewöhnliche an dieser Anlagegattung sind die steuerlichen und anlagebedingten Besonderheiten. So unterliegen REITs besonderen steuerlichen Vergünstigungen, abhängig von der Steuergesetzgebung des jeweiligen Heimatlandes der REIT-Aktiengesellschaft. Im Gegenzug müssen die Unternehmen dafür einige staatliche Auflagen erfüllen. Die für Anleger zunächst wichtigste: Der überwiegende Teil der Erträge muss an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Die genaue Mindestausschüttungsquote ist von Land zu Land unterschiedlich. In den USA beispielsweise liegt sie bei 90 Prozent. 

Einige Mindestausschüttungsquoten:

• USA: 90%
• Australien: 100%
• Japan: 90%
• Belgien: 80% aus Vermietung und 50% aus Veräußerung
• Frankreich: 85% aus Vermietung und 50% aus Veräußerung.

Es gibt drei unterschiedliche Typen von REITs, je nach Geschäftstätigkeit der Unternehmen. REITs, die Immobilien besitzen und/oder vertreiben werden im anglosächsischen Raum Equity-REITs genannt. Diese Unternehmen ziehen ihre Erträge fast ausschließlich aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien. Die zweite Gruppe befasst sich dagegen mit der Finanzierung. Diese Unternehmen legen nicht direkt in Immobilien an, sondern vergeben Darlehen an Immobilienprojekte oder investieren in besicherte Hypotheken. Hybrid-REITs sind eine Mischung der beiden Tätigkeitsbereiche.

REITs lassen sich auch nach den Sektoren unterscheiden. Es gibt diese Anlageform mittlerweile weltweit in 19 Ländern, u.a. in den USA, Kanada, Japan, Frankreich und Belgien. In Großbritannien steht wie in Deutschland die Einführung kurz bevor. In ihrer grundsätzlichen Form sind die REITs einander ähnlich. Sie unterscheiden sich zum Beispiel in der Höhe der Ausschüttung, in der Mindestanforderung der Investitionen in Immobilienbesitz und sind natürlich den jeweiligen geltenden Steuergesetzen angepasst. Die geplante deutsche Ausgestaltung der REITs wird als G-REIT – German Real Estate Investment Trust – bezeichnet.

Was Anleger von REITs haben

Eine REIT-Aktiengesellschaft ist von bestimmten Steuern befreit. Unternehmen, die ihren Immobilienbesitz an REITs veräußern, genießen deshalb Steuervergünstigungen und können unter diesen Bedingungen ihre Liquidität erhöhen. Doch wo liegen die Vorteile für Anleger?

• Transparente, leicht handelbare Immobilienanlage
  Investitionen in REITs verbinden die Vorteile der Aktienanlage – der Anteilsschein ist leicht wieder an der Börse zu verkaufen – mit der Stabilität eines Immobilieninvestments. Die Erträge bei REITs stammen aus langfristig vereinbarten Mieteinnahmen oder Zinszahlungen. Lässt man die persönliche steuerliche Situation des Anlegers außer Acht, ist die Investition in Bezug auf ihr Auszahlungsprofil vergleichbar mit Direktinvestments in eine Immobilie. Insofern dienen REITs zur Portfoliodiversifizierung.
   
• Hohe Dividendenausschüttung
  Die bezahlte Dividende fällt im Vergleich zu herkömmlichen Aktien hoch aus, denn durch die steuerlichen Vergünstigungen fließen dem Unternehmen höhere Erträge zu. Außerdem ist für REITs eine Mindestausschüttung vorgeschrieben.
   
• Abgrenzung zu Immobilienaktien und -fonds
  Der wesentliche Unterschied zu börsennotierten Immobiliengesellschaften liegt in der Mindestausschüttung, die bei den reinen Immobilienaktien nicht besteht. Auch der steuerliche Aspekt bevorzugt REITs gegenüber Fonds und Immobiliengesellschaften, die sowohl auf der Gesellschaftsebene als auch der Anlegerebene besteuert werden.
  
  Gegenüber offenen Immobilienfonds haben REITs den Vorteil, dass die Gesellschaften bei massiven Abflüssen von Geld nicht ihre Immobilien – womöglich unter Wert – verkaufen müssen. REITs werden wie Aktien gehandelt, wenn Anleger ihre Anteile verkaufen, wirkt sich dies nicht auf das Portfolio der Gesellschaft aus, sondern lediglich auf den Aktienkurs.

Steuerlich werden REITs bis jetzt noch wie Aktien behandelt. Das heißt, dass Investoren ihre Einkünfte aus REITs-Investments nur (nach Abzug der Freibeträge) mit der Abgeltungssteuer versteuert werden müssen-

Eines sollten Anleger bei einem REIT-Investment bedenken: Sie dürfen sich von einer vermeintlichen Sicherheit des indirekten Immobilieninvestments nicht täuschen lassen. Wie bei einer Aktie hängt die Wertentwicklung des REIT von vielen Faktoren ab: dem Marktumfeld, der Qualität des Managements oder der allgemeinen Börsensituation

Blick auf die Performance

In den USA gibt es REITs seit 1960. Sie wurden unter anderem eingeführt, um Kleinanlegern Zugang zu einem sicheren Immobilieninvestment zu ermöglichen. Heute sind rund 200 REITs an der New Yorker Börse notiert. Die Rendite eines Immobilien-Investments muss nicht mager ausfallen. Von 1971 bis 2003 lag die durchschnittliche jährliche Rendite von Equity-REITs in den USA bei 13 Prozent. Der Dow Jones Industrial legte im gleichen Zeitraum um etwa acht Prozent jährlich zu.

Die Wertentwicklung von Immobilienunternehmen in Europa und den USA lässt sich anhand verschiedener Indizes nachvollziehen. So beschreibt der EPRA-Index, der von der European Public Real Estate Association aufgestellt und an der Börse London berechnet wird, die Performance der größten europäischen börsennotierten Immobiliengesellschaften, die hohe Ausschüttungen aufweisen. Die NAREIT – National Association of Real Estate Investment Trust – ist das amerikanische Pendant zur EPRA.

Weltweit gibt es REITs in 19 Ländern, vier, in denen REITs-ähnliche Strukturen bestehen. Die ältesten sind die USA (1960), Niederlande (1969) und Australien (1985). Die meisten REITs-Strukturen wurden in den Anfangsjahren des 21. Jahrhunderts.

REITs in Deutschland: Anforderungen an G-REITs

Das Gesetz für deutsche REITs sieht steuerliche Vergünstigungen, Regulierung des Aktionärskreises und Vorgaben zur Kreditaufnahme sowie bei Anlage- und Investitionvorhaben vor. 
Grundsätzlich müssen G-REITs

• keine Körperschafts- und Gewerbesteuer zahlen. Besteuert werden die Gewinne der G-REITs auf der Aktionärsseite. Das heißt, die Dividenden werden nach dem persönlichen Steuersatz des Anlegers versteuert. Das Halbeinkünfteverfahren wird nicht angewendet.
• Dafür sind 90 Prozent des nach HGB berechneten Gewinns an die Aktionäre auszuschütten.
• Das Vermögen der G-REIT-AGs muss zu 75 Prozent aus Immobilien bestehen und
• mindestens 75 Prozent der Bruttoerträge müssen aus unbeweglichem Vermögen stammen (Vermietung, Verpachtung, Leasing, Veräußerungsgewinne).

Außerdem müssen G-REITs 

• an einem organisierten Markt wie General Standard oder Prime Standard notiert sein,
• ihren Sitz und Geschäftsleitung in Deutschland haben,
• über ein Grundkapital mit Mindestnennwert von 15 Millionen Euro verfügen.

Auch zu der Aktionärsstruktur gibt es Vorschriften

• Zum Zeitpunkt der Börsenzulassung müssen mindestens 25 Prozent und
• fortlaufend mindestens 15 Prozent der Aktien Streubesitz sein, d.h. im Besitz von Aktionären, die einzeln nicht mehr als 3 Prozent der Aktien halten.
• Direkte Beteiligungen von über 10 Prozent sind nicht zulässig, jedoch indirekte.

Juni 2019, © Deutsche Börse AG